Governo justifica dispensa de licença na escritura com “controlo prévio” &

Desde o princípio do ano que 💥️deixou de ser obrigatória a apresentação da licença de utilização e ficha técnica do imóvel, ou prova da sua existência, no momento em que se escritura a compra de uma casa. Esta semana, o bastonário da Ordem dos Notários veio alertar que a dispensa vai gerar uma “corrida” para alienar imóveis ilegais. O Governo não responde diretamente, mas diz que 💥️existem mecanismos de “controlo prévio”.

O novo simplex do licenciamento urbanístico, inserido no pacote Mais Habitação, 💥️trouxe uma “profunda simplificação” em matéria de licenças de utilização de imóveis, defende ao ECO fonte oficial do gabinete do secretário de Estado da Digitalização e da Modernização Administrativa. O diploma pretende aumentar a oferta de casas no mercado, para combater a crise da habitação, e o bastonário dos notários, Jorge Batista da Silva, tem a certeza de que isso vai acontecer. Seja pela possibilidade de se converter em habitação imóveis afetos ao comércio, por exemplo, 💥️seja porque o mercado “vai ser inundado por imóveis ilegais e sem licença de utilização”.

Confrontado com esta preocupação, o gabinete do secretário de Estado Mário Campolargo justifica que💥️ dispensar a apresentação de licença e ficha técnica na escritura “foi necessário” para “adequar o regime jurídico relativo ao contrato de compra e venda de imóvel [vulgo, escritura], adaptando as exigências de elementos necessários ao mesmo”. Em causa está o facto de o simplex do licenciamento também eliminar “a autorização de utilização quando tenha existido obra sujeita a um controlo prévio”.

“Como referido no preâmbulo do diploma, ‘é eliminada a autorização de utilização quando tenha existido obra sujeita a um controlo prévio, substituindo-se essa autorização pela mera entrega de documentos, sem possibilidade de indeferimento,💥️ mas, naturalmente, mantendo-se todos os poderes de fiscalização durante e após a obra. Por seu turno, quando exista alteração de uso sem obra sujeita a controlo prévio, deve ser apresentada uma comunicação prévia com um prazo de 20 dias para o município responder, considerando-se aceite o pedido de autorização de utilização, caso o município não responda'”, diz a mesma fonte oficial, citando diretamente a lei.

“Considerando o suprarreferido, 💥️foi necessário adequar o regime jurídico relativo ao contrato de compra e venda de imóvel, adaptando as exigências de elementos necessários ao mesmo, pelo que foram eliminadas, no momento da celebração do contrato de compra e venda do imóvel, a exibição ou prova de existência da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização ou de demonstração da sua inexigibilidade”, acrescenta a secretaria de Estado que tutela a Modernização Administrativa.

💥️No caso de obras sujeitas a “controlo prévio”, em que a nova lei substitui a autorização de utilização “pela mera entrega de documentos”, trata-se de um termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou diretor de fiscalização, no qual deve ser declarado “que a obra está concluída e que foi executada de acordo com o projeto”, explica o Guia Simplex Urbanístico da Cuatrecasas, uma sociedade de advogados. É ainda exigida a entrega das telas finais se tiverem existido alterações ao projeto original.

E nos casos em que “exista alteração de uso sem obra sujeita a controlo prévio”?💥️ A lei diz que deve ser feita uma comunicação com um prazo de 20 dias para o município responder, “considerando-se aceite o pedido de autorização de utilização caso o município não responda”. Isto é, ocorre deferimento tácito.

Apresentação de licença é formalidade “sem valor acrescentado”

A lei publicada no dia 8 de janeiro — com retroativos a dia 1 no caso da dispensa de apresentação da licença e da ficha técnica & , considera que 💥️estas formalidades “não representam valor acrescentado”. Visão diferente da do bastonário da Ordem dos Notários, que indicou em entrevista ao ECO que esta norma “veio espantar quase toda a gente” com quem tem falado, desde mediadores imobiliários a cartórios, passando pela “área dos registos”.

Jorge Batista da Silva afirmou que, nos casos em que exista licença de utilização, basicamente, se trata de “pedir uma fotocópia”. E que, quando há dificuldade em obtê-la, normalmente, “é porque ela não existe”. A entrevista acabaria marcada por um alerta: 💥️“O mercado, neste momento, vai ser inundado por imóveis ilegais e sem licença de utilização. E o que existe neste momento é uma verdadeira corrida até para os alienar.”

O bastonário atribuiu essa consequência a 💥️“desconhecimento do legislador”, que “se esqueceu que estava noutro artigo do Código Civil” a obrigação de apresentar a licença de utilização no momento de assinatura de um Contrato de Promessa de Compra e Venda, documento que, normalmente, antecede e abre caminho até à escritura. 💥️E, à luz da resposta do Governo, insiste agora na “tese do equívoco”.

“Todo o regime era pensado para proteger os compradores”

Jorge Batista da Silva, num novo comentário enviado ao ECO sobre este tema, 💥️recorda que o regime atual tinha sido introduzido por decreto-lei em 1985 para “desincentivar a propagação desenfreada de imóveis ilegais ocorrida nos anos 70 e 80”, e aprofundado depois por outro decreto-lei publicado em 1999, que foi revogado no simplex. “Todo o regime era pensado para proteger os compradores, nomeadamente, de imóveis para habitação”, diz.

E reforça que💥️ os compradores ficam desprotegidos no novo regime introduzido por este Governo: “Com o novo regime, o legislador acabou com a verificação pelo notário da existência de licença de utilização do imóvel e também da ficha técnica. […] Neste momento, o notário apenas informa no momento da transmissão ‘que o imóvel pode não dispor dos títulos urbanísticos necessários para a utilização’. […] 💥️Foi revogado o único controlo que existia na transmissão de imóveis e que só existia para salvaguardar compradores/consumidores”, diz o bastonário dos notários.

“Acresce que a tese do equívoco é reforçada pelo facto de se manter no Código Civil a 💥️exigência de exibição de licença de utilização nos contratos promessa de frações para habitação ou nos contratos de locação financeira de bens imóveis”, frisa.

O ECO também questionou o Governo se a dispensa prevista no simplex não incrementa o risco para os compradores, que podem acabar por adquirir imóveis sem licença, que, no limite, poderiam ter de ser demolidos por ordem das Câmaras. Sobre esses aspetos, o gabinete de Mário Campolargo nada disse.

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